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大数据报告 | 房租上涨,谁在说谎?

木马童年 2019-7-1 19:57 924 0

长安居,大不易。北漂、沪漂、深漂们继一套房的梦想破灭后,一张床的底线也受到了挑战。近两个月,以北京为代表的一线城市房租大涨的报道,持续敲击着租客们脆弱的神经。和住房买卖相比,租房属于功能消费,更带有福 ...

长安居,大不易。北漂、沪漂、深漂们继一套房的梦想破灭后,一张床的底线也受到了挑战。

近两个月,以北京为代表的一线城市房租大涨的报道,持续敲击着租客们脆弱的神经。和住房买卖相比,租房属于功能消费,更带有福利属性。在房价居高不下的一线城市,租得起,是城市居民最后的居住保障。

为客观反应全国及北京的房租走势,对近期房租上涨的归因做出合理推断,艾普大数据对租赁市场的相关数据进行了系统整理,希望人们能从中窥见房租上涨的真相。

一线城市房租全面上涨

北京租金连涨超19个月

据媒体报道,过去一年,在全国一二线城市中,有13个城市房租涨幅超过20%。来自中国房地产测评中心的数据显示,2018年7月全国四个一线城市租赁价格指数环比全线上涨,深圳、北京的租赁价格指数同比上涨态势已持续了超过19个月。

中国指数研究院发布的数据显示,7月北京、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳、天津(楼盘)、武汉(楼盘)、重庆(楼盘)、南京(楼盘)、杭州(楼盘)和成都十大城市租金环比均有所上涨,其中以北京、上海、深圳的租金涨幅最猛。

尽管在媒体报道中,各大机构租金数据打架的情况时有发生,但这种打架主要集中在房租同比、环比涨幅的统计口径和城市排名,2018年一线城市租金上涨,各方是可以达成共识的。

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7月全国主要城市租金情况

从同比来看,在2015年之前,北京租赁市场的价格较为平稳。从2016年开始,伴随着房价的暴涨,租金也开始进入快速上升通道,保持着年均13%的增速。

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2013-2018年北京租金指数走势

数据来源:贝壳研究院

从环比来看,有机构数据显示,7月北京、上海、深圳三个城市涨幅分别为2.4%、2.1%和3.1%,看起来似乎并不高,但实际感受可能有所不同。

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2018年7月北京各城区租赁量价表现一览

数据来源:贝壳研究院

溢价分布呈微笑曲线

房租上涨成因复杂

北京租金上涨,其实在2017年已初见端倪。云房数据研究中心选取2017下半年北京190个片区所有普宅整租案列进行计算,发现租金溢价率分布呈现出两端低、中间高的微笑曲线。片区溢价率高,意味着片区内部的租金跨度大,小区及房源品质带来的租金溢价高,租赁市场的溢价操作空间也更充分。

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北京片区租金溢价率分布图

(片区溢价率=片区普宅整租租金前10%的均价/片区普宅整租租金中位数-1)

数据来源:云房数据研究中心

从位置分布来看,高溢价的片区主要集中在国贸、金融街(000402,股吧)、西二旗、望京等高收入人群工作片区,他们是高溢价品质房的主力承租者。

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北京TOP50溢价片区分布图

图片来源:云房数据研究中心

北京租赁市场价格上涨,成因较为复杂。总体而言,供不应求是主要原因。据统计,北京租赁人口约800万人,目前在租房源约350万间,租赁缺口在400万间以上。

贝壳研究院数据显示,2017年11月之前,北京新增挂牌房源量长期维持在月均3万套以上的水平,西红门大火之后,在群租房、N+1整改的影响下,新增房源量不断缩减,最低时月新增房源甚至不足两万套。供应收紧直接导致客房比居高不下,一套房经常是2-3个人抢。

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北京链家租赁新增挂牌房源量及新增客房比

房源供应的结构,也在发生变化。2017年年末开始,外围城区不符合居住要求的违规建筑、群租房等被清理,需求向内城转移。此后半年多时间,中心城六区租赁成交占比长期维持高位,而中心城区租赁物业单价较高,自然会带动全市平均租金的上涨。

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北京城六区租赁成交占比

数据来源:贝壳研究院

我爱我家数据显示,2018上半年,90后客群占比已突破30%。随着更多的90后步入社会,这一占比有望进一步扩大。毕业季、求职季、开学季叠加,北京住房租赁市场季节性需求猛增,租金也随之水涨船高。

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北京租客年龄结构半年走势图

房子永远是昨天租的便宜。据统计,2018上半年北京租客的租期分布,有79%集中在1年,租期在一年以上的不足10%。租房合同到期,续签和换房时房租上涨在所难免。

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2018上半年北京租客租期分布

数据来源:我爱我家地产研究院

长租公寓,是涨价帮凶还是替罪羔羊?

这一轮租金上涨的论战,把长租公寓推到了风口浪尖,也让在租赁市场背后的资本从幕后走向台前。一种观点认为长租公寓高价抢房,哄抬租金罪无可赦;另一种观点则认为,长租公寓市场份额有限,还不足以左右市场定价。

有观点认为,目前房屋租赁市场基本格局是4411,即40%通过中介交易、40%通过二房东交易、10%业主直租,10%是品牌公寓。具体到北京,长租公寓的市占率有多少?不久前自如CEO熊林对外发声,表明自如在北京单个城市的市占率不超8%。而中原地产首席分析师张大伟则认为,在北京市场局部区域,分散式长租公寓市占率可以高达40%。

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2017年北京长租公寓在租房源规模示意

图片来源:豆瓣

从运营模式来看,长租公寓可分为集中式和分布式两种。集中式公寓,是指租赁平台拿下整栋或整栋中的几层,统一进行改造后出租的一种模式。分散式公寓就是在小区里分散拿下个人房东的房源,对房间进行装修装配后,以公寓品牌对外出租。

从位置分布来看,集中式公寓大多集中在五环以内,并呈现出东多西少的分布趋势,分散式公寓房源获取更倾向沿地铁拿房,多数品牌比较注重区域性。

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北京长租公寓分布图

图片来源:北京云房数据研究中心

从价格分布来看,长租公寓的租金普遍高于普通住宅。租金低于100元/㎡/月的仅占13%,主流价格区间是100-200元/㎡/月,还有约1/4的房源租金在200元/㎡/月以上。

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北京长租公寓价格段占比

数据来源:云房数据研究中心

从溢价情况来看,集中式公寓要普遍高于分散式长租公寓。集中式公寓中溢价率最高的是龙湖旗下的冠寓,溢价可达220%,而分散式公寓中溢价排名第一的大象公寓,溢价仅59.63%。

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北京分散式公寓溢价情况

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北京集中式公寓溢价情况

数据来源:云房数据研究中心

公开数据显示,链家自如拥有房屋40万间,8栋自如寓,超过100万租客;蛋壳公寓布局北上广深等8地,管理超过17万间公寓;我爱我家旗下相寓拥有27万套在管房源。目前长租公寓的体量还不足以左右租房市场的价格,但在长租公寓规模不断扩大,租赁市场格局由4411向541格局演进的过程中,如何避免租金只进不退、只涨不跌的棘轮效应,值得探究。

大数据 房地产 数据来源 市场份额
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